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业委会涉诉 车库车位共有权案超半数
  

  业委会涉诉 车库车位共有权案超半数
  石景山法院通报全市业主委员会涉诉案件情况;业主委员会运行不规范、不透明引发的纠纷案件快速增长

  作为社区自治组织,业主委员会维护业主在物业管理活动中的合法权益方面发挥着日趋重要的作用,同时,随着不同业主利益需求多样化,城市住宅小区内业委会与业主、物业企业、房地产开发商等之间的纠纷也引起社会关注。

  昨日,石景山法院就业主委员会纠纷案件审理中发现的问题及对策建议召开新闻通报会,经对北京市各级法院5年来审理的1573件涉业主委员会纠纷案件调研分析,五成以上的业主委员会涉诉案件,来自车库、车位及业主共有权纠纷。

  涉小区公共利益诉讼关注度高

  石景山法院相关负责人介绍,通过对近五年北京法院受理业主、业主委员会、物业企业、房地产开发商之间因住宅小区建筑物专有、共有部分权利归属、使用、收益、处分以及业主知情权、撤销权等1573件纠纷案件数据分析,业主和业主委员会案件类型高度集中,主要为建筑物区分所有权、业主撤销权、业主知情权纠纷等类型。

  记者注意到,其中法院受理的车库、车位及业主共有权纠纷案件超过半数,占到了54.9%。

  “因业主委员会运行不规范、不透明引发的业主撤销权、业主知情权纠纷案件快速增长。”该负责人介绍,业主撤销权、业主知情权纠纷,在此次数据分析中占较大比例,且涉案人数众多,涉及人员范围广,社会影响大。

  法院调研还发现,业主委员会代表全体业主提起涉及小区公益收入项目分配、公共维修资金使用、公共场地权属等诉讼,社会关注度高,广大业主反映强烈,发生群体性纠纷风险大。

  业委会“身份”问题亟待明确

  业委会是否可以作为独立的主体,参加诉讼,一直是法律实践中存在较大争议的问题。在目前的司法实践中,有观点认为业主委员会可直接以自己名义参加诉讼;有观点认为必须取得全体业主或业主大会授权才具有提起诉讼的资格,未经业主大会授权,业主委员会无权以自己名义提起诉讼。

  “业主大会、业主委员会诉讼主体资格认识分歧,给司法裁判造成很大不便。”石景山法院在调研中指出,业委会的“身份”问题亟须相关司法解释予以明确。

  对于当前业委会参与诉讼的主体资格问题,石景山法院给出如下解决建议:首先,明确业主委员会法律主体的性质定位为非法人组织民事活动主体资格。

  其次,赋予业主委员会授权范围内诉讼当事人资格。业主委员会作为业主代表机构实施民事活动,法律后果应由全体业主承担,为保障业主对小区诉讼事务的知情权,防止诉权的滥用,业委会行使相关诉讼权利时,需取得业主大会决议授权,在职责范围内,经业主大会授权,以原告身份提起民事诉讼。

  ■ 案例

  开发商业委会诉争小区170个车位

  昨日,石景山法院还通报了一起小区内规划车位占用公共面积,业委会起诉开发商的案例。

  石景山一小区开发商取得建设工程规划许可证后,在该小区开发建设了170个机动车停车位,其中148个车位属于建筑区规划内的车位,22个车位属于未经规划许可的新增车位。

  开发商将规划内车位以出租形式交付给业主使用,并与物业公司以及业委会达成三方会议纪要,明确开发商办理停车管理手续,由物业公司负责小区地上停车位管理。170个车位中的150个车位由投资方所有,收益由开发商和物业管理公司各占50%,每日结算,20个车位由小区业主收益。

  此后,该小区业委会与开发商就车位费问题产生争议并诉至法院。业委会认为,按照规定,开发商与业主签订合同后,小区绿地、道路、地面停车位等共用部位应当视为一并转让给业主。小区的土地使用权出让金和配套设施的成本被列入商品住宅的建设成本,并可以在缴纳土地增值税时予以税前扣除。即业主在购买商品房时,已经支付了小区土地使用权和配套设施的对价,小区土地使用权红线范围内的道路、绿地、地面停车位等应当归业主所有。

  业委会认为,开发商擅自占用小区道路构成侵权,起诉要求法院判令依法确认小区地面170个停车位属于全体业主共有。

  开发商答辩表示,根据物权法及相关司法解释的规定,建筑区划内的停车位应归该小区开发商所有;开发商没有将建筑区划内的地面停车位所有权转让给业主;在开发商、物业以及业委会签订的“三方会议纪要”中已承认地面停车位的权属归开发商所有。

  开发商同时认可建筑区划内148个车位占用了小区内公共道路面积的事实,但认为这些车位均是按照规划部门的设计进行建设开发。

  石景山法院审理后认为,业委会要求规划内的148个车位所有权属于业主共有,缺乏法律依据,因此不予支持。属于规划外新增的22个车位,应属小区内全体业主共有。业委会此后提出上诉,一中院驳回上诉维持原判,业委会随即提出申诉,北京市高院裁定驳回业委会的再审申请。

  【解读】

  车库车位归属争议 首先审查约定情况

  此案的主审法官介绍,根据物权法相关规定,建筑区划内的道路及绿地属于业主共有,但属于城镇公共道路、城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内,规划用于停放汽车的车位的归属,由当事人通过出售、附赠或出租方式约定。占用业主共有道路或者其他场地用于停放汽车的车位,属于业主共有。

  据此规定,经过规划许可的位于建筑区划内用于停放汽车的车位,开发商以出租形式交付业主使用后,业主仅从开发商处取得对车位的暂时占有权和使用权,所有权应属于开发商。没有经过规划,占用业主共有道路或其他场地新增的车位所有权,应属于业主共有。

  在此案诉争170个车位中,属于规划外新增的22个车位,应属小区内全体业主共有。业委会是代表全体业主共同利益的组织,请求确认该22个车位所有权属于小区内全体业主共有,于法有据,应予以支持。其余148个车位属于经过规划许可用于停放汽车的车位,开发商采取出租方式交付业主使用后,仍享有处分权和所有权。业委会要求确认该148个车位所有权属于业主共有,缺乏法律依据,不予支持。

  法官提示说,建筑规划内车库、车位的归属系当事人约定范围,处理相关权属争议时,首先审查当事人之间关于车库、车位权属约定。约定方式可采取公开出售转让所有权、在商品房买卖合同中约定以优惠无偿附赠或有偿租赁使用。当因未约定或约定不明时产生权属争议时,应将项目建设时按照规划建设(建筑区划内规划用于车位用途)的车位、车库归属,由双方当事人自行协商确定。

  本版采写/新京报记者 王巍

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